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Esta entrada no es sobre acabados. Es sobre lo que va antes: la obra negra, el esqueleto de la casa. Cimentación, estructura, mampostería y cubierta, con precios de referencia y un ejemplo real de obra, desde que se abre el primer hueco en la tierra.
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Las etapas de construir una casa, en orden
- Estudio de suelos: determina el tipo de cimentación que necesita el terreno.
- Excavación: se abre el terreno para las zapatas y vigas de cimentación.
- Cimentación: zapatas y vigas de cimentación en concreto reforzado.
- Placa de contrapiso: la base de concreto del primer nivel.
- Estructura: columnas, vigas y placa de entrepiso (si la casa tiene más de un piso).
- Mampostería: los muros en bloque o ladrillo que cierran los espacios.
- Cubierta: la estructura y la teja del techo.
- Instalaciones hidrosanitarias y eléctricas embebidas en placas y muros.
- Acabados: enchapes, estuco, pintura, pisos, drywall y carpintería (esto va aparte, y tengo una entrada dedicada solo a eso).
Esta entrada cubre desde la excavación hasta la cubierta: lo que en Medellín llamamos "obra negra" o "obra gris".
Precio de referencia: cimentación
| Ítem | Precio de referencia |
|---|---|
| Excavación en tierra seca | $52.989 / m³ |
| Zapata en concreto de 20.7 MPa | $919.703 / m³ |
| Viga de cimentación en concreto, 0.30 x 0.30 m | $90.203 / ml |
La cimentación es la parte de la casa que menos se ve, pero es la que sostiene todo lo demás. El tipo y la profundidad de zapatas dependen del estudio de suelos: un terreno de buena capacidad portante necesita menos concreto que uno blando o con pendiente.
Precio de referencia: placa de contrapiso
| Ítem | Precio de referencia (m²) |
|---|---|
| Placa de contrapiso en concreto, e=0.07 m | $78.982 |
Antes de fundir la placa de contrapiso se dejan embebidas las tuberías de agua y desagüe, y se instala la malla electrosoldada de refuerzo.
Precio de referencia: estructura (columnas y placa de entrepiso)
| Ítem | Precio de referencia |
|---|---|
| Columna en concreto de 20.7 MPa, 0.25 x 0.25 m | $178.794 / ml |
| Placa de entrepiso aligerada con bloque No. 5, e=0.15 m | $187.340 / m² |
Si tu casa es de un solo piso, este ítem no aplica: las columnas se limitan a sostener la cubierta, y no hay placa de entrepiso. En una casa de 2 pisos, la placa de entrepiso es el piso del segundo nivel y el cielo del primero.
Precio de referencia: mampostería (muros)
| Ítem | Precio de referencia (m²) |
|---|---|
| Muro en bloque No. 5, e=12 cm | $82.061 |
El bloque No. 5 es el que más se usa para muros no estructurales en casas de Medellín. Existen alternativas en ladrillo (farol, catalán, estructural) con precios distintos, que dependen del acabado que busques en la fachada.
Precio de referencia: cubierta
| Ítem | Precio de referencia (m²) |
|---|---|
| Estructura en perlín para teja No. 4 | $76.259 |
| Teja ondulada No. 4 | $85.141 |
| Cubierta completa (estructura + teja) | $161.400 |
Este es el precio de una cubierta estándar en teja ondulada. Hay opciones más costosas (teja de barro, cubiertas tipo sándwich con aislamiento) y más económicas, según el acabado y el aislamiento térmico que busques.
Ejemplo real: casa de 2 pisos, 100 m² construidos
Tomemos un caso real: una casa de 2 pisos, 100 m² construidos (50 m² por piso), en un lote de 6 x 12 m. Esta es la obra negra completa, desde la excavación hasta la cubierta:
| Concepto | Cantidad | Precio de referencia |
|---|---|---|
| Excavación | 15 m³ | $794.835 |
| Zapatas | 3.2 m³ | $2.943.050 |
| Vigas de cimentación | 35 ml | $3.157.105 |
| Placa de contrapiso | 50 m² | $3.949.100 |
| Columnas | 42 ml | $7.509.348 |
| Placa de entrepiso | 50 m² | $9.367.000 |
| Mampostería | 160 m² | $13.129.760 |
| Cubierta | 55 m² | $8.877.000 |
| Total obra negra | $49.727.198 |
Esta casa de 100 m² construidos sale a un promedio de $497.272 por m² construido, solo en obra negra: excavación, cimentación, estructura, mampostería y cubierta. No incluye redes hidrosanitarias ni eléctricas completas más allá de lo embebido en placas, ni ningún acabado.
Cuánto cuesta según el tamaño de la casa
Usando el mismo precio de referencia por m² construido, así queda la obra negra para otros tamaños de casa:
| Casa | Área construida | Total de referencia (obra negra) |
|---|---|---|
| Pequeña | 80 m² | $39.781.758 |
| Mediana | 150 m² | $74.590.797 |
| Grande | 250 m² | $124.317.995 |
Estos totales son un promedio razonable, no una medida exacta de tu proyecto. El tipo de suelo, la pendiente del lote y el diseño estructural pueden cambiar bastante el resultado real.
¿Esto incluye los acabados?
No. Todo lo de esta entrada es obra negra: la estructura de la casa antes de cualquier acabado. Los acabados (enchapes, estuco, pintura, drywall, piso laminado, eléctricos y carpintería) se cotizan aparte, y en mis otras entradas del blog explico esos precios con más detalle.
Como referencia general, una casa terminada de principio a fin (obra negra más acabados) suele rondar entre $1.000.000 y $1.150.000 por m² construido en total, dependiendo del nivel de acabado que elijas.
¿Por qué el precio final puede variar?
El tipo de suelo
Un terreno con buena capacidad portante necesita una cimentación más simple y económica. Un terreno blando, con nivel freático alto o en pendiente, puede necesitar zapatas más grandes, pilotes o un estudio de suelos más detallado, lo que aumenta el costo.
Licencia de construcción y curaduría
Construir una casa nueva sí requiere licencia de construcción ante la curaduría urbana correspondiente. Ese trámite tiene su propio costo y tiempo, independiente del valor de la obra.
Número de pisos y complejidad del diseño
Cada piso adicional suma columnas, placa de entrepiso y más mampostería. Un diseño con muchos voladizos, dobles alturas o formas irregulares también aumenta el costo frente a un diseño rectangular simple.
Administración, imprevistos y utilidad (AIU)
Los precios de esta entrada son de referencia, por material y mano de obra, oficio por oficio. Un proyecto completo de construcción también contempla la administración, los imprevistos que puedan surgir en obra y la utilidad del contratista.
Preguntas frecuentes sobre construir una casa en Medellín
¿Necesito un estudio de suelos antes de empezar?
Sí, siempre lo recomiendo. El estudio de suelos determina el tipo de cimentación adecuado para tu terreno y evita sorpresas costosas una vez iniciada la obra.
¿Cuánto tiempo toma construir una casa desde la cimentación?
Solo la obra negra de una casa de 2 pisos, sin contar acabados, normalmente toma entre 3 y 5 meses, dependiendo del área, el diseño y las condiciones del terreno.
¿Puedo construir por etapas, según el presupuesto?
Sí, es común completar primero la obra negra y luego ir avanzando en acabados por zonas, según el presupuesto disponible. Lo importante es no saltarse el orden dentro de cada etapa.
¿El precio cambia si el lote tiene pendiente?
Sí. Un lote con pendiente necesita más movimiento de tierra, y en algunos casos muros de contención, lo que aumenta el presupuesto frente a un lote plano.
20 años de experiencia construyendo en Medellín
Soy Ramiro Goez y llevo 20 años trabajando en construcción en Medellín, desde la cimentación hasta los acabados finales, en Laureles-Estadio (comuna 11), El Poblado (comuna 14), Belén (comuna 16) y el resto del área metropolitana.
Cuando doy un precio, prefiero explicarte qué incluye y por qué, en vez de simplemente decirte una cifra.
¿Necesitas cotizar la construcción de tu casa?
Cuéntame el área de tu lote, cuántos pisos quieres construir y si ya tienes estudio de suelos y diseño arquitectónico, y te ayudo a calcular un estimado más cercano a tu proyecto.
