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Cuando alguien recibe un apartamento en obra gris, la pregunta no es "¿cuánto cuesta el enchape?" o "¿cuánto cuesta la pintura?" por separado. La pregunta real es: ¿cuánto me cuesta dejar esto habitable? Esta entrada junta todos los oficios que intervienen en un acabado completo, con precios de referencia, para que puedas armar ese presupuesto de principio a fin.
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¿Qué trae y qué no trae tu apartamento en obra gris?
"Obra gris" no significa lo mismo en todos los proyectos. Antes de presupuestar, hay que revisar exactamente en qué estado te entregan el apartamento, porque eso cambia el presupuesto de forma importante:
- Muros: algunos proyectos entregan los muros ya pañetados (repellados), otros los entregan en bloque o ladrillo a la vista, sin pañete.
- Piso: algunos apartamentos ya vienen con sobrepisos (el mortero de nivelación listo para recibir el enchape o el laminado); otros entregan solamente la placa de contrapiso en concreto, sin nivelar.
- Redes eléctricas: casi siempre vienen embebidas en la placa y los muros, con los puntos ya definidos, pero conviene confirmar cuántos puntos incluye el proyecto original.
- Cielo raso, enchapes, pintura, piso laminado, carpintería, aparatos e iluminación: esto casi nunca viene incluido en obra gris. Es lo que cubre esta entrada.
Por eso, antes de armar tu presupuesto, revisa (o pregúntale a la constructora) si tus muros ya están pañetados y si tu piso ya tiene sobrepiso. Si ya vienen hechos, te ahorras esos dos ítems del presupuesto.
El orden de los acabados (y por qué importa)
Los acabados no se hacen en cualquier orden. Este es, en términos generales, el orden que sigo:
- Pañete de muros, si no viene incluido de fábrica.
- Verificación y ajuste de redes eléctricas antes de cerrar cielo o muros.
- Cielo raso: drywall o pañete tradicional.
- Sobrepisos, si no vienen incluidos.
- Enchapes de baño, cocina y zona de ropas.
- Estuco de muros en las zonas secas.
- Pintura de muros y cielo.
- Piso laminado en alcobas y zona social.
- Carpintería: closets, cocina y puertas.
- Instalación de aparatos sanitarios, grifería, electrodomésticos e iluminación final.
Hacer los pasos en el orden equivocado (por ejemplo, instalar el piso laminado antes de terminar la pintura) casi siempre termina en repintar, resanar o reemplazar algo que ya estaba listo.
Precio de referencia por m²: preparación de muros y sobrepisos
| Ítem | Precio de referencia (m²) |
|---|---|
| Pañete de muro (incl. filos y dilataciones) | $43.429 |
| Sobrepiso (mortero de nivelación para piso, e=4 cm) | $37.820 |
| Muro terminado todo costo (pañete + estuco + pintura) | $80.412 |
El "muro terminado todo costo" es la suma real de las tres capas que lleva una pared que empieza en bloque o ladrillo: pañete, estuco y pintura. Si tu apartamento ya viene pañetado, a ese precio le restas el pañete y solo pagas estuco más pintura.
Precio de referencia por m²: enchapes en baño y cocina
| Elemento | Material y formato | Precio de referencia (m²) |
|---|---|---|
| Piso | Cerámica 33.8 × 33.8 cm | $115.641 |
| Pared | Cerámica 33.8 × 33.8 cm | $112.993 |
Estos son los precios de baño, cocina y zona de ropas: las zonas que van enchapadas en vez de estucadas y pintadas. Si prefieres porcelanato en vez de cerámica, o quieres ver el detalle completo de precios de enchape, tengo una entrada dedicada solo a eso.
Precio de referencia por m²: cielo raso, drywall o pañete tradicional
| Tipo de cielo raso | Precio de referencia (m², todo costo con pintura) |
|---|---|
| Pañete + estuco + pintura (tradicional, plano) | $94.311 |
| Drywall (permite descolgantes, cajones de luz indirecta e iluminación LED empotrada) | $117.981 |
El pañete tradicional es más económico, pero da un cielo plano y sin posibilidad de diseño. El drywall cuesta más, pero permite desniveles, cajones de iluminación indirecta y paneles LED empotrados, que es lo que la mayoría de apartamentos de gama media y alta buscan hoy.
Piso laminado en alcobas
| Ítem | Precio de referencia |
|---|---|
| Piso laminado doméstico | $71.529 / m² |
| Guardaescoba en MDF | $24.042 / ml |
El laminado se instala normalmente en alcobas, estudio y, cada vez más, en sala y comedor. Baño y cocina van enchapados, no laminados.
Puntos eléctricos e iluminación LED
| Ítem | Precio de referencia (unidad) |
|---|---|
| Tomacorriente doble polo a tierra | $152.519 |
| Interruptor sencillo | $121.374 |
| Panel LED empotrar 6W | $40.247 |
Estos precios son por punto instalado, incluyendo tubería, cableado y el dispositivo. La cantidad de puntos depende del diseño eléctrico y del tamaño de cada habitación.
Carpintería: closets, cocina y puertas
| Ítem | Precio de referencia |
|---|---|
| Closet en madecor de 15 mm | $733.556 / m² |
| Mueble inferior de cocina (h=90 cm) | $1.059.755 / ml |
| Mueble superior de cocina (h=60 cm) | $657.301 / ml |
| Puerta en madera entamborada (0.70 x 2.05 m) | $811.560 / unidad |
La carpintería suele ser uno de los rubros más grandes del presupuesto de acabados, junto con el enchape. Estos precios no incluyen el mesón de cocina en piedra (granito, mármol o cuarzo), que se cotiza aparte según el material elegido.
Ejemplo todo costo: apartamento de 2 alcobas (62 m² construidos)
Tomemos un apartamento de 2 alcobas, 62 m² construidos, sin sobrepisos ni pañete incluidos de fábrica, con cielo raso en drywall: 6 m² de piso y 22 m² de pared en zona húmeda (baño y cocina), 52 m² de piso laminado y 125 m² de muros más 47 m² de cielo en la zona seca, 20 ml de guardaescoba, 14 tomacorrientes y 8 interruptores, 9 paneles LED, 2 closets (5 m² en total), 3.5 ml de mueble de cocina y 3 puertas:
| Concepto | Cantidad | Precio de referencia |
|---|---|---|
| Enchape zona húmeda (piso + pared) | 6 + 22 m² | $3.179.692 |
| Piso laminado zona seca | 52 m² | $3.719.508 |
| Guardaescoba | 20 ml | $480.840 |
| Muros (pañete + estuco + pintura) | 125 m² | $10.051.500 |
| Cielo raso en drywall (todo costo) | 47 m² | $5.545.107 |
| Puntos eléctricos (tomas + interruptores) | 14 + 8 | $3.106.258 |
| Iluminación LED empotrada | 9 unidades | $362.223 |
| Closets | 5 m² | $3.667.780 |
| Cocina (mueble inferior + superior) | 3.5 ml | $6.009.697 |
| Puertas | 3 unidades | $2.434.680 |
| Total de referencia | $38.557.285 |
Este total es un precio de referencia por material y mano de obra: no incluye mesón en piedra, aparatos sanitarios, grifería, electrodomésticos, administración, imprevistos ni utilidad (AIU), que se suman aparte en una cotización formal.
Cuánto cuesta según el tamaño del apartamento
Con la misma metodología, así queda el presupuesto todo costo completo (todas las partidas de esta entrada) para otros tamaños de apartamento:
| Apartamento | Área construida | Total de referencia |
|---|---|---|
| 1 alcoba | 45 m² | $27.895.442 |
| 2 alcobas | 62 m² | $38.557.285 |
| 3 alcobas (2 baños) | 85 m² | $54.018.867 |
Como referencia rápida, estos totales equivalen aproximadamente a entre $620.000 y $635.000 por m² construido, todo costo. Es una cifra útil para hacer un primer cálculo, pero cada apartamento tiene su propia combinación de acabados, así que no reemplaza una cotización basada en tu proyecto real.
¿Qué NO incluyen estos precios?
- Mesón de cocina en piedra (granito, mármol o cuarzo).
- Aparatos sanitarios: inodoro, lavamanos, lavaplatos.
- Grifería de baño y cocina.
- Electrodomésticos empotrados o de línea blanca.
- Administración, imprevistos y utilidad (AIU).
Estos ítems dependen mucho de la marca y el modelo que elijas, así que prefiero cotizarlos aparte una vez definas qué productos quieres usar.
¿Por qué el precio final puede variar?
Nivel de acabado
Un acabado tipo VIS (optimizado en presupuesto) y un acabado de gama alta con porcelanato de gran formato, carpintería a medida o cielos con varios niveles pueden tener una diferencia de precio considerable, aunque el apartamento tenga la misma área.
Estado real de la obra gris
Un apartamento que ya viene con muros pañetados y sobrepisos te ahorra dos de los ítems más grandes de esta lista. Uno que se entrega solo en concreto y bloque necesita presupuestar esos pasos desde cero.
Diseño de cielo raso
Un cielo raso plano cuesta menos que uno con varios niveles, cajones de luz indirecta o iluminación decorativa, porque requiere más estructura y tiempo de instalación.
Administración, imprevistos y utilidad (AIU)
Los precios de esta entrada son de referencia, por material y mano de obra, oficio por oficio. Una cotización formal para un proyecto completo también contempla la administración, los imprevistos que puedan surgir en obra y la utilidad del contratista.
Preguntas frecuentes sobre acabados de apartamentos
¿Puedo hacer los acabados por etapas, en vez de todo de una vez?
Sí, siempre que se respete el orden lógico (por ejemplo, no instalar piso laminado antes de terminar la pintura). Muchos clientes hacen primero las zonas húmedas y después el resto.
¿Cuánto tiempo toma el acabado completo de un apartamento?
Depende del área y de cuántos pasos falten (si necesita pañete y sobrepisos desde cero, o si ya vienen hechos). Un apartamento de 2 alcobas, con todos los oficios, normalmente toma entre 5 y 8 semanas.
¿Necesito contratar un oficio distinto para cada trabajo?
No necesariamente. Coordino directamente los distintos oficios (pañete, enchape, estuco, pintura, drywall, eléctricos, carpintería) como un solo proyecto, para que no tengas que administrar cada contratista por separado.
¿El precio cambia si el apartamento está en un piso alto?
Puede cambiar un poco por el tiempo de transporte de material hasta la unidad, especialmente si el edificio tiene restricciones de horario para el ascensor de carga.
20 años de experiencia en acabados completos en Medellín
Soy Ramiro Goez y llevo 20 años trabajando en acabados de construcción en Medellín, coordinando pañete, enchapes, estuco, pintura, drywall, eléctricos y carpintería como un solo proyecto, en Laureles-Estadio (comuna 11), El Poblado (comuna 14), Belén (comuna 16) y el resto del área metropolitana.
Cuando doy un precio, prefiero explicarte qué incluye y por qué, en vez de simplemente decirte una cifra.
¿Necesitas cotizar los acabados de tu apartamento?
Cuéntame los metros cuadrados de tu apartamento, en qué estado real te lo entregaron (muros pañetados o no, con o sin sobrepisos) y qué nivel de acabado buscas, y te ayudo a calcular un estimado más cercano a tu proyecto.
